מדריך לרוכש דירה חדשה מקבלן 

רכישת דירה חדשה היא, בדרך כלל, העיסקה החשובה בחיי כל אדם, בה אתה, רוכש הדירה, משקיע את מירב כספך. שיקול דעת מעמיק ובדיקה יסודית לפני רכישה, יכולים לחסוך ממך הפתעות הפסדים ועוגמת נפש. מדריך זה אינו מתיימר להחליף את בעלי המקצוע, או לתת את מלוא התשובות, אבל יש בו בכדי לסייע לך בצעדים הראשונים לרכישת דירה.

הערה: בכל מקום בו מופיעה פניה בלשון זכר, הכוונה גם ללשון נקבה.

מומלץ לרכוש דירה  רק מקבלן רשום בפנקס הקבלנים

בקש מהקבלן להציג בפניך מיד, בתחילת המשא ומתן "רשיון קבלן" לשנה השוטפת ולודא שהרשיון בתוקף. ברשיון מצוי סיווגו המקצועי של הקבלן - הקובע באילו ענפים רשאי הקבלן לעסוק, וסיווגו הכספי - הקובע עד איזה היקף מותר לו לבצע עבודות. וודא שפעולות הבניה המבוצעות ע"י הקבלן הינן במסגרת סיווגו המקצועי והכספי, נא ראה דוגמא של רשיון קבלן רצוי לבקר בבתים קודמים שקבלן זה בנה, לשוחח עם הדיירים, לבדוק את רמת הגימור ואת התיחסות הקבלן להתחיבויותיו. יש לברר את מצבו הכלכלי של הקבלן, במידת האפשר.

בעלות על הקרקע, היתר בניה ומיסוי
וודא כי הקרקע שעליה נבנה הבניין היא בבעלותו של הקבלן או כי הוא בעל זכות נאותה בה (זכות חכירה לזמן ארוך וכו') וכי אין על הקרקע שיעבודים, עיקולים וכו', זאת על ידי: בדיקת נסח הרישום בלשכת רישום המקרקעין, בציון מספר גוש וחלקה. בדיקת מסמכי הבעלות שברשות החברה, בעת רכישת דירה בחברה משכנת.

אם הקרקע היא בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, בדוק האם עברה היוון. אם לא - יתכן שתידרש לשלם מאוחר יותר דמי היוון, דמי חכירה ודמי הסכמה, היכולים להגיע לסכומים גבוהים.

אם מדובר ב"עיסקת קומבינציה" דהיינו - כאשר בעל קרקע מוכר לקבלן חלק מהקרקע ובתמורה מקבל חלק מהדירות בבניין שיבנה, עליך לבדוק: האם רשומה הערת אזהרה על שם הקבלן על הקרקע, האם יוכל הקונה לרשום "הערת אזהרה" על הקרקע, ומהם תנאי העיסקה בין הקבלן לבין בעל הקרקע.

א.שים לב, שהדירה שהינך רוכש תיבנה כדין וכי לא יוחדה למי מבעלי המגרש.
ב. וודא כי בידי הקבלן היתר בנייה מתאים שהוצא על ידי הרשות המקומית.
ג.אין לרכוש דירה בבניין שלגביו לא ניתן עדיין היתר בנייה כחוק.
ד. בדוק האם לקבלן יש אישור מראש מנציבות מס הכנסה ומס רכוש, על כך שאין מניעה מצידם לרשום את דירתך על שמך בלשכת רישום מקרקעין, (בגלל חובות הקבלן)

המלצות אלו אינן מחליפות ייעוץ עו"ד !   זכרון דברים - לא מומלץ
אל תחתום בחפזון על זכרון דברים, שהינך עלול להצטער עליו לאחר מכן. דע כי זכרון דברים חתום כדין כמוהו כחוזה לכל דבר, וביטולו על ידך יכול לעורר קשיים - כגון חובה לשלם לקבלן פיצויי הפרה. כמו כן החתימה על זכרון דברים קושרת אותך מבחינה חוזית, ומצמצמת את אפשרויות המיקוח שלך בקשר לתנאי החוזה.

המסמכים המצורפים לחוזה
על פי החוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 - חובה על הקבלן לצרף לחוזה הרכישה: מיפרט טכני של הדירה, בהתאם לנוסח שבצו מכר דירות (טופס של מיפרט) תשל"ד - 1974 תוכנית הדירה. תוכנית קומת עמודים, קומה טיפוסית וקומת גג. תוכנית המגרש כפי שנדרש בתכנית הגשה לרשות המקומית. בעת בדיקת התוכנית חשוב לבדוק את מיקום הדירה בבניין, כיווני האויר, גודלה והתכנון הפנימי והחיצוני. כמו כן, רצוי לבדוק האם אין מפגעים אקולוגיים וסביבתיים בסמוך לבנין, כגון: מבני תעשיה, כבישים סואנים, מתקני אשפה, מתקני חשמל וכו'. אם הנך רוכש דירה עם גינה צמודה או גג צמוד בדוק אם אין בשטחים המוצמדים לדירתך מתקנים השייכים לדיירים אחרים כמו מנולים בגינה או דוודים וצנרת על הגג.

לפני החתימה על החוזה
עיין בביתך (ולא במשרדי הקבלן) בחוזה עליו אתה אמור לחתום. קבל חוות דעתם של אנשי מקצוע מטעמך- עורך דין, מהנדס, אדריכל - לגבי כל הכתוב בחוזה ובמיפרט הטכני. וודא כי כל "הבטחה", "הסכמה" או "הבנה" בינך לבין הקבלן, יופיעו בחוזה בכתב ובאופן ברור וחד משמעי.

זכור! יקשה עליך מאוד להוכיח ולתבוע דברים שנאמרו בעל פה, אם אינם מצויינים בכתב בחוזה. אל תחתום על סעיף בחוזה המאפשר לקבלן "לשנות", "לדחות", "לקבוע" וכו', על דעת עצמו, ובלא לקבל את הסכמתך. בדוק כי הקבלן מילא את כל הפרטים במיפרט הטכני, באופן מפורט ומדוייק.

בקשות לשינויים
דאג כי בחוזה יהיה סעיף המאפשר לך לבקש מהקבלן לבצע שינויים ו/או תוספות בדירה. וודא שהשינויים ייעשו באמצעות ובאחריות הקבלן ולא ישירות על ידי קבלני המשנה. דאג כי כל בקשה שלך לשינויים או תוספות בדירה תעשה בכתב, בנספח לחוזה. במידת האפשר - דאג כי הבקשה תכלול מחירים, מועדי ביצוע ומשך האיחור במסירת הדירה, בגלל שינויים אלו (אם בכלל). החתם את הקבלן על ההעתק שנשאר ברשותך. ברר מראש עם הקבלן האם תידרש לשלם עמלה עבור התקנת אבזרים שאתה תספק. ברר את גובה העמלה ואת גובה הזיכוי שתקבל עבור האביזרים עליהם ויתרת.

נושאים לבדיקה מיוחדת בחוזה המכר
מחיר הדירה הנקוב בחוזה המכר חייב להיות סופי ולכלול גם את כל הסכומים הנלווים למחיר הדירה. לפיכך, בעת שהינך מנהל מו"מ עם קבלן לרכישת דירה, ולפני חתימת החוזה, מומלץ לשים לב כיצד הנושאים הבאים (ואחרים) מופיעים בחוזה, על מנת למנוע הפתעות ותשלומים נוספים על מחיר הדירה:


בדוק האם מחיר הדירה הנקוב בחוזה כולל את מחיר החנייה. בדוק האם נמכרת לך חנייה צמודה ו/או מקורה. במקרה שמספר מקומות החנייה תואם את מספר הדירות בבניין, ייתכן כי הקבלן יחייב אותך לרכוש מקום חנייה, כתנאי לקבלת המפתח. במקרה שמספר מקומות החנייה קטן ממספר הדירות, ייתכן כי הקבלן ימכור לחלק מהדיירים מקומות חנייה צמודים, בעוד ששאר הדיירים יוותרו בלא מקום חנייה. וודא את מקום החניה ודאג שמיקום החניה שהובטחה לך יצויין בחוזה.



עפ"י תקנות התכנון והבנייה, כל קבלן המתקין מערכת חימום מים בבניין חייב לדאוג שזו תהיה "מערכת סולרית" מושלמת. וודא כי הקבלן התחייב במיפרט הטכני להתקין מערכת מושלמת ולא רק "הכנה" למערכת סולרית.


"הוצאות פיתוח" הינן מושג רחב מאוד ולא מוגדר, היכול לכלול כביש, מדרכה, גינה, גדרות וכו'. בדוק האם "הוצאות הפיתוח" נכללות במחיר הדירה ומה הן כוללות. והיה ואינן נכללות במחיר, וודא מראש ובכתב מה יהיה הגובה המדוייק של תשלום עבור "פיתוח".



בדוק האם ההוצאות עבור חיבורי הבניין וחיבורי הדירות למערכות חשמל, מים, גז וטלפון כלולות במחיר הדירה הנקוב בחוזה. עמוד על כך, שפרט להוצאות עבור חיבור דירתך (דהיינו שעון מים, גז וחשמל) לא יחולו עליך תשלומים עבור חיבורי הבניין לרשתות הכלליות.


בדוק האם הקבלן התחייב במפרט לספק לך גינון , אנטנת טלויזיה או חיבור לכבלים מושלמים, או רק "הכנה" להם. בדוק את תוכניות הגינה, שבילים, השקייה, צמחיה וכו' וכן כמה ערוצים יש באנטנת הטלויזיה.



בדוק האם התשלום עבור מס ערך מוסף כלול במחיר הדירה או שמא תידרש לשלמו בנוסף על הסכום הנקוב בחוזה.


בדוק אילו חלקים הוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות בבניין. בדוק כיצד מוסדר נושא הרכוש המשותף - הכניסה לבניין, מחסנים חניות, גישה לגג וגג והאם שומר הקבלן לעצמו זכויות על שטחים אלו. לידיעתך, לקבלן (שאינו בעל דירה בבניין) או לכל גורם זר אחר אסור להחזיק בחלקים מהרכוש המשותף בעת רישום הבית כבית משותף.


  הערת אזהרה
עליך לעמוד על כך שהמוכר לא יכלול בחוזה הוראה המונעת ממך לרשום הערת אזהרה וזאת אפילו אם ניתנת לך בטוחה אחרת. (נא ראה סעיף8 ) הוראה כזו הינה תנאי מקפח ובוטלה ע"י בית המשפט העליון.

איחור במסירה
וודא שבחוזה המכר יש תאריך מוגדר אחד למסירת הדירה. עליך לדעת כי סעיף בחוזה המאפשר איחור של למעלה מחודשיים במסירת הדירה ללא סיבה מוצדקת הינו סעיף מקפח (לפי פסק דין אחר - שלושה חודשים). שים לב האם בחוזה ישנם סעיפים המאפשרים לקבלן למסור את הדירה באיחור של מספר חודשים, מסיבות שאינן תלויות בקבלן. אם כן, האם נקבע בחוזה פיצוי נאות לרוכש. פיצוי נאות יכול להיות ריבית והפרשי הצמדה על הסכומים שכבר שולמו לקבלן, או לפחות שכר דירה ריאלי עבור דירה דומה.

קבלת הדירה
הימנע מלחתום על סעיף הקובע כי עצם קבלת הדירה מהווה הוכחה כי הדירה במצב תקין ומושלם, ובהתאם למיפרט.

רישום בטאבו
דרוש מהקבלן לציין בחוזה תאריך בו ישלים את רישום הבעלות על הדירה על שמך במשרד רישום המקרקעין. וודא שלא יוכללו בחוזה סעיפים מעורפלים בנושא זה, כגון - רישום בטאבו תוך שנה מרישום הבית כבית משותף, או תוך שנה מגמר הפרצלציה וכו'. שים לב האם ביצוע הרישום בטאבו כרוך בתשלום נוסף על מחיר הדירה הנקוב בחוזה. רצוי כי לוח התשלומים שלך לקבלן לא ינקוב במועדים לפי "לפי שנה" בלבד, אלא יהיה קשור גם בהתקדמות הבנייה, שאם לא תעשה כן, אתה עלול לגלות ששילמת כבר %90 ממחיר הדירה, בעוד שישנו פיגור בבנייה ומועד מסירת החזקה בדירה עודנו רחוק. דוגמא ללוח תשלומים לפי התקדמות הבנייה, נא ראה בסעיף 9.

הבטחת ההשקעה
עמוד על כך כי כל הכספים שאתה משלם על חשבון הדירה הנבנית, או העתידה להיבנות, יובטחו בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה - 1974. בהתאם לחוק הנ"ל נאסר על המוכר לקבל למעלה מ- %15 ממחיר הדירה אלא אם הבטיח את השקעתך באחת מן הדרכים הבאות:

מסר לך ערבות בנקאית להבטחת כל הכספים ששולמו על ידך, בכל מקרה שבו לא יוכל הקבלן, להעביר לך בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בהסכם המכר - מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית, או מחמת צו קבלת נכסים, צו פירוק או מינוי כונס נכסים - שניתנו נגד המוכר או בעלי הקרקע.

ביטח את עצמו בחברת ביטוח מוכרת לטובת רוכשי הדירות להבטחת החזרת כל הכספים ששולמו על חשבון הדירה, כאמור בפסקה א לעיל. וודא כי דמי הביטוח שולמו מראש.

שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע אשר עליה היא נבנית, במשכנתא ראשונה לטובתך, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפסקה א לעיל.

רשם לגבי הדירה, או חלק יחסי מהקרקע עליה היא נבנית, הערת אזהרה במשרד רישום המקרקעין, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות

שים לב, כי הערת האזהרה תיכנס לתוקפה מיד, וכי אינה תלוייה בתנאים נוספים, כמו לדוגמא התקדמות הבנייה, בניית מחיצות וכו'

העביר על שמך את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר - כשהם נקיים מכל שעבוד או עיקול של צד שלישי.

הדרך המומלצת כיום להבטחת ההשקעה, היא הערבות הבנקאית. יש לבדוק היטב לפני חתימה על החוזה, את נוסח הערבות הבנקאית, באופן שהערבות אכן תהיה חד משמעית, תבטיח היטב את זכויות רוכש הדירה ושמירת ערך כספו"

תשלום עבור הבטוחה: החוק אינו קובע מי חייב לשאת בהוצאות הכרוכות במתן הבטוחה. שאלת ההוצאות הינה נושא למשא ומתן חופשי בינך לבין הקבלן בטרם תחתום על החוזה.

תשלומים לפי התקדמות הבנייה  
דע כי בהתאם לתקנה 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה - 1975, אם הבטחונות שניתנו לך אינםבצורת ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח (כמפורט בסעיף 8 (א) או (ב) לעיל, הרי למרות מועדי התשלומים שנקבעו בהסכם הקניה, יהיו מועדי התשלומים כפי שנקבעו בחוק, כמפורט להלן:

עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים - שיעור זה כולל את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם - %40 ממחיר הדירה. עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט משקופים וצנרת מים וחשמל %20 נוספים %15 נוספים עם גמר טיח פנים או תחליף לטיח, כמתואר במפרט. %15 נוספים עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ. %10 נוספים עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר.
זכור! אי קיום הוראות סעיף 8 ע"י המוכר מהווה עבירה פלילית ואם אתה הצד הנפגע, הינך זכאי להגיש בגין עבירה זו תלונה פלילית למשטרת ישראל.

הבטחת עליית ערך הדירה
לתשומת ליבך, חוק המכר מחייב הבטחת ההשקעה בערכה הנומינלי (שיקלי) ואין הוא דן בשמירת ערך ההשקעה ע"י הצמדת הבטוחה למדד או למטבע זר. אולם זכותך המלאה, כצד במשא ומתן, לעמוד על כך שהבטוחה שתינתן לך, תהיה צמודה למדד.

תשלומים   עמוד על כך כי כל תשלום שאתה משלם על חשבון מחיר הדירה, שינויים או כל תשלום אחר - יעשה באמצעות המחאה (שיק), וכי תקבל קבלה עבור כל תשלום, המפרטת את מלוא הסכום ששולם ופרטי התשלום.

בעת הבנייה
עקוב אחר קצב עבודתו של הקבלן, במקרה של סטייה מהקצב המובטח, שלח לקבלן מכתב התראה באמצעות עורך דין. מומלץ לבדוק את הדירה לפחות פעם אחת בעת הבנייה ע"י מהנדס מומחה, רצוי לפני הריצוף. אל תנהל משא ומתן עם קבלני משנה, כדי לא לאפשר לקבלן להתחמק מאחריותו.

קבלה מסודרת של החזקה בדירה
אל תהיה להוט לקבל את החזקה בדירתך - עד כדי פזיזות. עמוד על כך כי מסירת החזקה בדירה תעשה בצורה מסודרת, לאחר מתן הודעה בזמן סביר מראש. רצוי לקבל את החזקה בדירה לאחר שטיפת הרצפה וניקוי הכלים הסניטריים ע"י הקבלן, על מנת שתוכל לראות האם יש פגמים. הקפד לערוך בדיקה יסודית של הדירה לפני קבלת החזקה על ידך או על ידי בא כח מקצועי מטעמך - רצוי מהנדס. דאג לעריכת פרוטוקול מסירה ברור ומפורט אשר יכלול את פירוט כל הליקויים שנמצאו בדירה (אם נמצאו) וכן האופן בו יתוקנו ומועדי התיקונים. אם לאחר קבלת הדירה תמצא ליקויים, פנה לקבלן בכתב עם פירוט הליקויים. נהוג כי בתום שנת מגורים ראשונה הקבלן מטפל בכל הליקויים למעט ליקויים שיש להסירם בדחיפות.

אחריות הקבלן

ע"פ התיקון לחוק המכר (דירות) מאוגוסט 1990, אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

א. תקופת הבדק - שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה והיא נמשכת משנה עד שבע שנים ע"פ מהות הליקוי כמפורט להלן:

(1) צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים; (2) חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - שלוש שנים; (3) מכונות, מנועים ודודים - שלוש שנים; (4) קילוף חיפויים בחדרי מדרגות - שלוש שנים; (5) שקיעת מרצפות בקומת קרקע - שלוש שנים; (6) שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבנין - שלוש שנים; (7) סדקים עוברים בקירות ובתקרות - חמש שנים; (8) קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים - שבע שנים; (9) כל אי התאמה אחרת, שאינה אי התאמה יסודית - שנה אחת".

ב. תקופת אחריות - תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק.

ההבדל בין שתי התקופות הוא שבתקופת הבדק חובה על הקבלן לתקן את הליקוי אלא אם הוכיח שהליקוי נגרם באשמת בעל הדירה ואילו בתקופת האחריות חובת ההוכחה היא על רוכש הדירה. כאשר הדיירים אינם דואגים לתחזוקה נאותה של הנכס הקבלן אינו מחוייב לתיקון הליקויים שהתהוו באשמתם.

נדגיש כי למרות שנהוג לטפל בליקויים, בתום השנה הראשונה, על הקבלן להמשיך ולטפל בהם ע"פ החוק כמפורט לעיל. חוזה המכר אינו יכול לבטל את דרישות החוק ולקצר את תקופת הבדק או תקופת האחריות.

חוק הגנת הצרכן

ב- 1.8.81 נכנס לתוקף חוק הגנת הצרכן, תשמ"א - 1981. להלן מספר סעיפים מחוק זה, אשר יש להם השלכה גם לגבי רוכשי דירות:

סעיף2
"לא יעשה עוסק דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת - העלול להטעות צרכן..."

סעיף3
(א) " לא יעשה עוסק כדי לקשור עיסקה, דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה או בכל דרך אחרת - שיש בו ניצול חולשתו השכלית או הגופנית של הצרכן. (ב)לא יעשה עוסק דבר - במעשה או במחדל, בכתב או בעל פה, או בכל דרך אחרת, שיש בו ניצול מצוקתו של הצרכן, בורותו או הפעלת השפעה בלתי הוגנת עליו, הכל כדי לקשור עיסקה בתנאים בלתי מקובלים או בלתי סבירים, או לשם קבלת תמורה העולה על התמורה המקובלת.

למרות האמור, עליך לדעת כי דיני החוזים הכלליים יוצאים מהנחה שאדם יודע ומבין על מה הוא חותם, והחוזה מחייב אותו. קשה מאוד, ולעיתים בלתי אפשרי, לבטל חוזה או תנאי לחוזה, בטענה של חוסר הבנה, קיפוח וכו'. תלונות בדבר עבירות על הוראות חוק הגנת הצרכן יש להפנות אל: הממונה על הגנת הצרכן, רחוב אגרון 30, ירושלים - 91000.

ולבסוף : אין בהמלצות הנ"ל כדי להטיל דופי ביושרם של קבלנים. רכישת דירה הינה פעולה מסחרית הנעשית מרצון על ידי שני הצדדים. הקבלן רשאי להגן על ענייניו בצורה הרצויה לו והרווחית, וזכותך המלאה לעמוד על זכויותיך. בהצלחה. מידע חיוני תלונות נגד קבלנים

במסגרת תפקידו מטפל רשם הקבלנים בתלונות נגד קבלנים רשומים, בנושאים הנדסיים - טכניים כגון: ליקויי בנייה, רטיבות, אי השלמת עבודות;

ובנושאים של הפרה מעשית של המוסכם בחוזים, כגון: איחור במסירת הדירה, אי רישום בטאבו, אי ביצוע המובטח במפרט הטכני. הרשם אינו מטפל בסכסוכים ותביעות כספיות בין רוכש דירה לבין קבלן.